淺析城市公園市場(chǎng)化盤(pán)活之路

淺析城市公園市場(chǎng)化盤(pán)活之路

鄭羽 焦立輝 齊泊良

最近幾年，隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩，各地財(cái)政或多或少陷入資金困境，減稅降費(fèi)政策的推行也使財(cái)政收入進(jìn)一步減少。在此背景下，國(guó)務(wù)院《關(guān)于扎實(shí)穩(wěn)住經(jīng)濟(jì)一攬子政策措施的通知》（國(guó)發(fā)〔2022〕12號(hào)）、國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于進(jìn)一步盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資的意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2022〕19號(hào)）、國(guó)家發(fā)展改革委辦公廳《關(guān)于做好盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資有關(guān)工作的通知》（發(fā)改辦投資〔2022〕561號(hào)）等一系列文件出臺(tái)推動(dòng)盤(pán)活存量國(guó)有資產(chǎn)工作，如何盤(pán)活現(xiàn)有存量資源成為各地政府的關(guān)心之事。

城市公園作為城市建設(shè)的附屬品，在過(guò)往的幾十年城市化進(jìn)程中被各地方政府大量建設(shè)，大多作為純公益產(chǎn)品免費(fèi)提供給市民使用，沉淀了大量沒(méi)有收益或收益很少的資產(chǎn)，而政府每年還需為之付出大量的運(yùn)營(yíng)養(yǎng)護(hù)成本。通過(guò)市場(chǎng)化方式盤(pán)活城市公園資產(chǎn)，讓其重新煥發(fā)商業(yè)活力，有助于其提升養(yǎng)護(hù)質(zhì)量，降低對(duì)財(cái)政資金的依賴(lài)。如何盤(pán)活存量城市公園資產(chǎn)，挖掘其市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，我們先從一個(gè)案例講起。

一、他山之石，可以攻玉

1.1經(jīng)典案例

布萊恩特公園坐落于紐約曼哈頓核心地帶，始建于1900年，1933年被改造成為一座古典公園。由于其設(shè)計(jì)不合理，缺乏管理養(yǎng)護(hù)，在上世紀(jì)六七十年代一度成為癮君子和流浪者的犯罪天堂。上世紀(jì)八十年代起，政府對(duì)其進(jìn)行了更新改造，通過(guò)政府與私人部門(mén)合作的形式，將公園的經(jīng)營(yíng)、管理交由一家非營(yíng)利性私人企業(yè)，紐約市公園局作為資產(chǎn)所有方和行政管理方對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督與考核。

更新改造完成后的7年內(nèi)，公園的犯罪率降低了92%，周邊土地價(jià)格也大幅升值，布萊恩特公園被人們稱(chēng)作“最繁忙的公園” ，每年有超過(guò)600萬(wàn)人在此活動(dòng)，僅2019年公園就創(chuàng)造了近2000萬(wàn)美元的收入，覆蓋了其運(yùn)營(yíng)養(yǎng)護(hù)成本后仍有大量盈余。

如今，公園每天都在舉辦諸如藝術(shù)展覽、電影放映、音樂(lè)會(huì)、百老匯演出、親子教育等主題活動(dòng)；同時(shí)，它也成為全紐約最大的免費(fèi)冬季滑冰場(chǎng)。兼顧公益性的同時(shí)，也通過(guò)合理的規(guī)劃、正確的市場(chǎng)化選擇實(shí)現(xiàn)了盈利。

除布萊恩特公園這一近三十年最經(jīng)典的城市公園改造案例外，位于日本澀谷的北谷公園也通過(guò)Park-PFI（Private Finance Initiative）制度引入了優(yōu)秀的民間資本進(jìn)行公園的改造和運(yùn)營(yíng)，公園面積僅有960㎡，卻舉辦了諸如爵士音樂(lè)會(huì)、攝影活動(dòng)、T臺(tái)秀、主題集市等大大小小數(shù)個(gè)主題活動(dòng)，吸引了大批市民和游客的參與，讓北谷公園重新煥發(fā)出活力。

以上案例作為通過(guò)引入社會(huì)資本完成城市公園市場(chǎng)化盤(pán)活的典型，為我們提供了借鑒。

1.2國(guó)內(nèi)有關(guān)城市公園盤(pán)活政策

我們說(shuō)回國(guó)內(nèi)，從城市公園到公園城市，“公園城市”這一詞最早在2018年被提出。2018年2月，習(xí)近平總書(shū)記赴四川視察，在天府新區(qū)調(diào)研時(shí)首次提出“公園城市”全新理念和城市發(fā)展新范式。城市公園不光是市民休閑社交的場(chǎng)所，還應(yīng)成為城市經(jīng)濟(jì)脈絡(luò)的延伸。

2022年7月，北京市園林綠化局辦公室發(fā)布了《北京市公園配套服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)（試行）》，保障公園公益屬性的同時(shí)，規(guī)范了公園配套服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，拓展了公園設(shè)施功能，提升了服務(wù)管理水平，促進(jìn)了公園事業(yè)健康有序發(fā)展。該文件明確：一是鼓勵(lì)各公園管理機(jī)構(gòu)可以依法引入社會(huì)資本投資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)公園內(nèi)配套服務(wù)項(xiàng)目，包括餐飲零售、游覽游藝、體育健身、智慧管理、無(wú)障礙環(huán)境等各類(lèi)項(xiàng)目，激發(fā)經(jīng)營(yíng)活力；二是重點(diǎn)規(guī)范了公園配套服務(wù)項(xiàng)目和主體的準(zhǔn)入條件、實(shí)施程序以及監(jiān)管要求，既保障公益屬性不變，又能拓展公園設(shè)施功能、提升服務(wù)水平。

2022年11月，文化和旅游部、中央文明辦、國(guó)家發(fā)展改革委等14部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于推動(dòng)露營(yíng)旅游休閑健康有序發(fā)展的意見(jiàn)》，其中提到“鼓勵(lì)城市公園利用空閑地、草坪區(qū)或林下空間劃定非住宿帳篷區(qū)域，供群眾休閑活動(dòng)使用”、“鼓勵(lì)各地采取政府和社會(huì)資本合作等多種方式支持營(yíng)地建設(shè)和運(yùn)營(yíng)。”對(duì)盤(pán)活存量公園資產(chǎn)，引入社會(huì)資本經(jīng)營(yíng)提供新的發(fā)展思路與政策支持。

二、運(yùn)用之妙，存乎一心

2.1首先應(yīng)確定盤(pán)活目標(biāo)

對(duì)于存量公園資產(chǎn)，首先應(yīng)當(dāng)確定首要目標(biāo)是什么。

如果是為了重塑公園格局，解決現(xiàn)有弊端，形成新的城市、社區(qū)活力樞紐，則需要對(duì)公園進(jìn)行綜合改造和更新利用；如果是為了優(yōu)先解決公園綠化養(yǎng)管資金的出處，順帶有效利用資源，則僅需在現(xiàn)有資產(chǎn)基礎(chǔ)上進(jìn)行有限改造和商業(yè)運(yùn)營(yíng)。

綜合改造和更新利用是指通過(guò)對(duì)公園整體功能的重新規(guī)劃，適當(dāng)改變或賦予新功能的盤(pán)活方式。整體功能轉(zhuǎn)變或提升之后，公園可提供的服務(wù)、產(chǎn)品等均可能產(chǎn)生重大改變。綜合改造和更新利用既可以包括公園整體功能轉(zhuǎn)變模式，也可以包括以豐富公園業(yè)態(tài)、提高運(yùn)營(yíng)效益為目的的綜合開(kāi)發(fā)。

此種方式可以最大程度利用城市公園，一步到位解決現(xiàn)有公園利用率低、缺乏活力的問(wèn)題，并將綠化養(yǎng)管在內(nèi)的整體運(yùn)營(yíng)由社會(huì)力量負(fù)責(zé)。但此方式相對(duì)實(shí)施周期更長(zhǎng)、投資規(guī)模更大，要求實(shí)施團(tuán)隊(duì)具備從策劃到運(yùn)營(yíng)全方位的能力。

有限改造和商業(yè)運(yùn)營(yíng)指的是在原有公園基礎(chǔ)上，可以通過(guò)打通斷點(diǎn)，建設(shè)或改造功能性小型建筑物、構(gòu)筑物（如集裝箱），合理配置休閑、觀光等服務(wù)功能設(shè)施，增加新的景觀設(shè)計(jì)等方式，提供可供運(yùn)營(yíng)的連續(xù)、有活力的公共開(kāi)放空間，通過(guò)自主經(jīng)營(yíng)+場(chǎng)地租用的方式，開(kāi)展例如夜市、娛樂(lè)、聚會(huì)、體育、表演、婚慶、游樂(lè)設(shè)施等活動(dòng)，實(shí)現(xiàn)存量資產(chǎn)盤(pán)活的目的。

此種方式一方面能夠較大程度保留現(xiàn)有公園面貌，減少投資和審批手續(xù)；另一方面對(duì)實(shí)施團(tuán)隊(duì)的要求不會(huì)太高，最低達(dá)到商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入覆蓋前期改造投入和綠化養(yǎng)管成本即可，在此基礎(chǔ)上通過(guò)社會(huì)資本方恰當(dāng)運(yùn)營(yíng)提高收益。但此種方式可能存在改造效果同質(zhì)化、功能單一、經(jīng)營(yíng)性仍然偏弱等問(wèn)題。

2.2規(guī)劃契合公園特色的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)

根據(jù)北京市園林綠化局印發(fā)的《北京市公園分類(lèi)分級(jí)管理辦法》，北京市公園分為綜合公園、社區(qū)公園、歷史名園、專(zhuān)類(lèi)公園、游園、生態(tài)公園、自然（類(lèi)）公園等七類(lèi)，其中專(zhuān)類(lèi)公園是指以特色主題為核心內(nèi)容或具有突出的歷史文化價(jià)值，具有相應(yīng)游憩和服務(wù)設(shè)施，側(cè)重滿(mǎn)足特色主題塑造和特定服務(wù)內(nèi)容，兼具其他功能的公園。專(zhuān)類(lèi)公園包括植物園、動(dòng)物園、遺址公園、兒童公園、文化公園、體育健身公園、游樂(lè)公園、城市森林公園、城市濕地公園、近郊型郊野公園等多種主題類(lèi)型。

不同種類(lèi)的公園應(yīng)規(guī)劃其適合的經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)，如有歷史特色的文化公園規(guī)劃文化產(chǎn)品的周邊售賣(mài)、定期舉辦文化主題活動(dòng)等；體育公園適當(dāng)增加收費(fèi)體育場(chǎng)所的供給；郊野公園發(fā)展露營(yíng)經(jīng)濟(jì)、房車(chē)經(jīng)濟(jì)、苗圃種植等；社區(qū)公園發(fā)揮其社區(qū)屬性，為各類(lèi)社區(qū)活動(dòng)、特色展覽等提供場(chǎng)地等。除此之外，多個(gè)城市大力發(fā)展夜間經(jīng)濟(jì)，商圈附近的城市公園有潛力成為夜市文化與市民休憩、娛樂(lè)的匯集樞紐。

2.3可采用的模式

2.3.1政府方自行改造并運(yùn)營(yíng)

目前部分城市針對(duì)城市內(nèi)大型的公園成立了相應(yīng)的運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)，專(zhuān)門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)此類(lèi)公園的市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)、養(yǎng)護(hù)工作。對(duì)于城市內(nèi)具備經(jīng)營(yíng)條件的中小型公園，也可經(jīng)過(guò)改造，交由前述運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)或平臺(tái)公司進(jìn)行運(yùn)營(yíng)，以便開(kāi)展商業(yè)運(yùn)營(yíng)活動(dòng)。

但該模式缺點(diǎn)也比較明顯，一方面是基于當(dāng)前財(cái)政狀況，在未來(lái)收益不確定的前提下，地方政府難以投入大量財(cái)力進(jìn)行更新改造投入；另一方面，對(duì)于部分城市而言，城市的公園運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)、平臺(tái)公司缺乏公園市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，在主題策劃、品牌聯(lián)動(dòng)、品類(lèi)創(chuàng)新方面存在一定的不足，因此難以充分挖掘城市公園的經(jīng)營(yíng)潛力。

2.3.2通過(guò)PPP模式、特許經(jīng)營(yíng)模式與社會(huì)資本進(jìn)行合作

政府方通過(guò)PPP模式或者特許經(jīng)營(yíng)模式公開(kāi)選擇有相關(guān)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)的社會(huì)資本，與社會(huì)資本簽訂PPP項(xiàng)目合同或特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議，約定由社會(huì)資本方進(jìn)行改造、經(jīng)營(yíng)與維護(hù)，借助社會(huì)資本的力量深挖城市公園之經(jīng)營(yíng)屬性，再通過(guò)合同與監(jiān)管的手段，確保城市公園的基本公共服務(wù)屬性，讓市民有休憩、娛樂(lè)場(chǎng)地的同時(shí)，又能豐富市民的出行選擇，滿(mǎn)足游玩需求。

采用該模式的核心點(diǎn)在于項(xiàng)目的前期策劃與執(zhí)行監(jiān)督，最終能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目是市場(chǎng)可接受、政府能省錢(qián)、市民都滿(mǎn)意的三贏結(jié)果。通過(guò)招募有能力的社會(huì)資本實(shí)現(xiàn)盤(pán)活、管理、運(yùn)營(yíng)一體化城市公園體系，可以從以下方面進(jìn)行項(xiàng)目謀劃：

（1）加強(qiáng)城市公園、旅游相關(guān)政策研究。結(jié)合各地出臺(tái)的促進(jìn)旅游、全民健身相關(guān)文件，充分挖掘存量項(xiàng)目的自然景觀、人文景觀、歷史風(fēng)貌、民俗文化、特色美食等資源，與潛在社會(huì)資本一同研究打造各類(lèi)主題公園。

（2）加強(qiáng)與潛在社會(huì)資本溝通，廣泛開(kāi)展市場(chǎng)測(cè)試。充分聽(tīng)取社會(huì)資本意見(jiàn)，設(shè)置對(duì)社會(huì)資本具有吸引力的相關(guān)條款。探索創(chuàng)新社會(huì)資本在存量城市公園盤(pán)活項(xiàng)目中的投資增長(zhǎng)回報(bào)機(jī)制和模式，例如資源補(bǔ)償模式、經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目捆綁模式等，在保證政府利益的前提下，吸收采納社會(huì)資本方合理的建議與訴求，確保項(xiàng)目不是策劃者的“一廂情愿”，提高項(xiàng)目落地的成功率。

（3）加強(qiáng)多個(gè)存量公園的聯(lián)通效應(yīng)，充分利用公園邊角閑置土地。結(jié)合城市公園的地理位置和規(guī)模效應(yīng)，通過(guò)科學(xué)合理的規(guī)劃，打通城市公園邊界，打造成開(kāi)放多元的城市公園組合。同時(shí)，充分利用公園邊界的“邊角地”，因地制宜地合理配置公共器材，與公園景觀相呼應(yīng)，提高城市公園的吸引力。

（4）充分發(fā)揮第三方專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)的作用。借助第三方機(jī)構(gòu)，合理確定項(xiàng)目邊界條件，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)情況進(jìn)行精準(zhǔn)測(cè)算，通過(guò)項(xiàng)目合同約束社會(huì)資本方行為的同時(shí)，鼓勵(lì)其利用自身經(jīng)營(yíng)管理經(jīng)驗(yàn)提本增效。

（5）制定合理的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)，關(guān)注民眾的訴求。合理的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)與強(qiáng)有力的績(jī)效評(píng)價(jià)執(zhí)行是保障項(xiàng)目能夠按照預(yù)期目標(biāo)實(shí)施的關(guān)鍵。城市公園作為改善居民居住環(huán)境、提升居民生活質(zhì)量、吸引游客游玩的重要公共基礎(chǔ)設(shè)施，首要職能是服務(wù)居民與游客，因此在績(jī)效評(píng)價(jià)環(huán)節(jié)中，周邊居民與游客的呼聲應(yīng)占據(jù)重要地位。

三、總結(jié)

無(wú)論以何種方式、何種目的盤(pán)活存量公園資產(chǎn)，都需做好其公益性和商業(yè)性的平衡，為市民、游客提供可持續(xù)、高水平的公共產(chǎn)品供給的同時(shí)，增加商業(yè)收入，豐富公園要素。