當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著顯著的變化并面臨多方面的挑戰(zhàn)。受政策調(diào)控、金融環(huán)境以及土地供應(yīng)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化，在一線城市和熱點(diǎn)區(qū)域，土地價(jià)格高漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下；而部分三四線城市和縣城則存在房地產(chǎn)庫(kù)存積壓的問(wèn)題，去庫(kù)存任務(wù)依然艱巨。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的特征愈發(fā)明顯，投資者和開(kāi)發(fā)商需要更加審慎地判斷市場(chǎng)走勢(shì)。

在政策支持和市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下，存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的模式應(yīng)運(yùn)而生。保租房，即保障性租賃住房，是指限定建筑面積、租金和準(zhǔn)入條件且享受政府給予土地、財(cái)稅、金融等優(yōu)惠政策的租賃住房，主要保障符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體。保障性租賃住房的房源主要通過(guò)新建、項(xiàng)目配建和存量盤(pán)活三種方式籌集。其中，存量盤(pán)活主要是將符合條件的居住存量房屋改造作為保障性租賃住房，或?qū)㈤e置或低效利用的非居住存量房屋改建成保障性租賃住房。

存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的新趨勢(shì)不僅有助于解決中低收入群體的住房問(wèn)題，緩解商品房的去化壓力，成為連接住房需求與供應(yīng)的重要橋梁，也是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)公平與和諧、提高社會(huì)利用效率的重要舉措。

針對(duì)保租房，國(guó)家和地方政府近年來(lái)出臺(tái)了一系列扶持政策，為存量住房轉(zhuǎn)型為保租房提供了強(qiáng)有力的支持和激勵(lì)。

相關(guān)優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在土地管理、財(cái)政補(bǔ)貼、能源費(fèi)用、稅收、融資、審批等方面，這些政策有效地降低了存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的經(jīng)濟(jì)壓力，提高了項(xiàng)目的可行性，具體優(yōu)惠政策如下：

一系列政策紅利使得保租房市場(chǎng)得以快速發(fā)展，這既可以滿足中低收入居民家庭的住房需求，擴(kuò)大住房消費(fèi)，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房?jī)r(jià)。同時(shí)，保租房市場(chǎng)的興起也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶來(lái)了商機(jī)，如建筑設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等。

政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性用房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，鼓勵(lì)更多企業(yè)和資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。

第七次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)顯示，與2010年相比，全國(guó)城鎮(zhèn)人口增加23642萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)；全國(guó)人戶分離人口49276萬(wàn)，增長(zhǎng)88.52%，表明我國(guó)租房人口數(shù)量也在快速增長(zhǎng)。隨著人口流入城市，新市民、青年人對(duì)住房的需求持續(xù)增加，而其購(gòu)房能力有限因此更加依賴租賃市場(chǎng)，再加上保租房租金不得超過(guò)同地域、同品質(zhì)市場(chǎng)平均租金的90%，新市民、青年人這類(lèi)階段性住房困難人群對(duì)保租房的需求日益旺盛。

政策推動(dòng)下，全國(guó)各地保障性租賃住房加速籌建，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2023年全國(guó)保障性租賃住房開(kāi)工建設(shè)和籌集213萬(wàn)套（間），超額完成了既定年度目標(biāo)，這表明保租房的市場(chǎng)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大。

雖然政府大力推動(dòng)對(duì)保租房的建設(shè)和籌集以增加市場(chǎng)供應(yīng)，但由于土地供應(yīng)、資金籌措等方面的限制，保租房的供應(yīng)速度仍然無(wú)法滿足快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，尤其是在一些大城市和人口密集地區(qū)，保租房的供需矛盾更加突出，保租房市場(chǎng)有望迎來(lái)更廣闊的發(fā)展空間。

存量住房轉(zhuǎn)型為保租房是滿足市場(chǎng)需求的有效途徑。通過(guò)改造和利用現(xiàn)有存量住房，可以快速增加保租房的供應(yīng)量，從而緩解市場(chǎng)供需矛盾。這種轉(zhuǎn)型不僅可以提高住房資源的利用效率，還可以為政府節(jié)約大量的建設(shè)成本，能帶來(lái)顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

對(duì)于投資者而言，雖然租金可能低于市場(chǎng)價(jià)，但保租房的需求穩(wěn)定且租期較長(zhǎng)，其政府指導(dǎo)定價(jià)、規(guī)范的申請(qǐng)流程、線上線下相結(jié)合、定向配租與市場(chǎng)化管理相結(jié)合的出租方式，既能保障價(jià)格合理又能有效對(duì)接有需求的租戶，因此可以為投資者提供穩(wěn)定的收入來(lái)源。對(duì)于租戶而言，保租房的租金相對(duì)較低，可以減輕他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、提高生活質(zhì)量。對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言，保租房的建設(shè)和運(yùn)營(yíng)可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、裝修、物業(yè)管理等，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

（一）實(shí)施步驟和策略

存量房屋改造或納管，主要包括企事業(yè)單位的存量住房、城中村住房、未售商品房以及個(gè)人住房等，各地因城施策，選擇不同的方式籌集保租房房源。通過(guò)合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這些閑置的商品房可以被改造為保障性住房，從而盤(pán)活存量資產(chǎn)，提升住房保障水平，滿足中低收入群體住房需求。

存量房屋改造為保租房的項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的系統(tǒng)性過(guò)程：

項(xiàng)目的申請(qǐng)和審批有“納保”和“改建”兩種方式：“納保”指經(jīng)政府同意后，項(xiàng)目納入保障性租賃住房年度建設(shè)籌集計(jì)劃，并取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書(shū)，繼而享受?chē)?guó)家政策優(yōu)惠的過(guò)程；“改建”指實(shí)施主體按照有關(guān)要求將現(xiàn)有存量建筑裝修改建為保障性租賃住房的過(guò)程。流程具體如下圖（以北京市為例）：

圖片來(lái)源：微信公眾號(hào)中倫文德律師事務(wù)所

（二）案例經(jīng)驗(yàn)

以下是一些具有代表性的保障性租賃住房項(xiàng)目案例及其特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)：

1、深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目

深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目涉及四個(gè)位于深圳市核心區(qū)域或地段的保障性租賃住房項(xiàng)目，包括安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館，這些項(xiàng)目的建筑面積合計(jì)為13.47萬(wàn)平方米，項(xiàng)目收益主要來(lái)源于保障性租賃住房、配套商業(yè)設(shè)施及配套停車(chē)場(chǎng)的租金收入。

該項(xiàng)目是國(guó)家發(fā)展改革委公布的24個(gè)盤(pán)活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例之一。項(xiàng)目通過(guò)發(fā)行REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的方式進(jìn)行融資和運(yùn)營(yíng)，成功地盤(pán)活了存量資產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房；擴(kuò)大了有效投資，為深圳市的保障性租賃住房市場(chǎng)注入了新的活力，也為保障性住房建設(shè)提供了新的融資渠道。

2、安居·樂(lè)筑（億潤(rùn)店）項(xiàng)目

安居·樂(lè)筑（億潤(rùn)店）項(xiàng)目由西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司收購(gòu)社會(huì)存量閑置房屋改建而成，是西安市首個(gè)面向社會(huì)開(kāi)放的租賃住房項(xiàng)目，位于西郊，經(jīng)過(guò)8個(gè)月籌備后開(kāi)業(yè)。項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，針對(duì)新市民、青年人的品質(zhì)化住房需求，提供了多種戶型選擇，并配備了完善的家具家電和公共服務(wù)設(shè)施。通過(guò)引入知名公寓運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合運(yùn)營(yíng)，提供了專業(yè)化的管家服務(wù)和智能化的管理系統(tǒng)，極大提升了客戶的入住體驗(yàn)和便利性。

3、余姚市朗霞街道余姚中國(guó)裘皮產(chǎn)業(yè)園租賃住房項(xiàng)目

余姚市朗霞街道的余姚中國(guó)裘皮產(chǎn)業(yè)園中部分房屋出現(xiàn)了低效使用的情況，為了有效利用這些房屋資源，余姚市決定將其改建為保障性租賃住房，項(xiàng)目提供房源1060套（間），成功盤(pán)活低效資源的同時(shí)有效緩解了新市民和新青年的住房困難。

該項(xiàng)目作為浙江省2023年度保障性租賃住房的典型案例，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)與保障性住房結(jié)合的新模式，既解決了員工住宿問(wèn)題，又促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合發(fā)展，為其他保租房項(xiàng)目和房產(chǎn)租賃企業(yè)提供了可復(fù)制、可借鑒的建設(shè)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

4、高新火炬創(chuàng)新中心濱江青居項(xiàng)目

該項(xiàng)目是杭州市濱江區(qū)一個(gè)成功的存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康陌咐?，?xiàng)目總建筑面積16930平方米，其中16750平方米被改造為保租房，共計(jì)提供331套房源。通過(guò)有效利用原有的非居住存量房屋，不僅緩解了新青年、新市民的住房壓力，還促進(jìn)了資源的合理利用，展現(xiàn)了存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康目尚行耘c社會(huì)效益。

這些案例共同展示了存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康亩嗑S度實(shí)踐路徑：通過(guò)金融創(chuàng)新（如REITs發(fā)行）解決資金問(wèn)題，政策引導(dǎo)拓寬房源來(lái)源，以及利用財(cái)政和金融支持降低改造成本。這些措施不僅有助于緩解大城市住房緊張狀況、提升住房保障水平，還促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，體現(xiàn)了政府與市場(chǎng)協(xié)同推進(jìn)住房保障體系改革的智慧，為其他地區(qū)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，有助于推動(dòng)全國(guó)范圍內(nèi)保租房體系的建設(shè)和完善。

（三）項(xiàng)目實(shí)施的要點(diǎn)

1、資金來(lái)源

政府補(bǔ)助資金及專項(xiàng)債券、社會(huì)資本參與、金融機(jī)構(gòu)貸款以及企業(yè)自籌資金是主要的資金來(lái)源。

（1）政府補(bǔ)助資金及專項(xiàng)債券

《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2023〕14號(hào)文）提出：對(duì)符合條件的保障性住房項(xiàng)目，中央通過(guò)現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助。將符合條件的保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。支持利用住房公積金向繳存職工發(fā)放購(gòu)買(mǎi)保障性住房的個(gè)人住房貸款，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬(wàn)以上的大城市試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開(kāi)發(fā)貸款。

財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法》的通知（財(cái)綜〔2024〕15號(hào)）提出：補(bǔ)助資金支持范圍包括住房保障，主要用于支持配租型保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房）籌集（新建、購(gòu)買(mǎi)、改建、改造等）。

（2）社會(huì)資本參與

社會(huì)資本可以通過(guò)投資、合作等方式參與存量住房改造為保租房的項(xiàng)目，從而提供必要的資金支持。

例如，2022年成功發(fā)行了4支保障房REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金），其中規(guī)模最大的產(chǎn)品達(dá)到了30.5億元。這種方式有助于吸引更多的社會(huì)資本投入保租房建設(shè)，可以為保障性租賃住房提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來(lái)源。

（3）金融機(jī)構(gòu)貸款

銀行等金融機(jī)構(gòu)可以提供住房租賃貸款資金，支持存量住房的購(gòu)買(mǎi)和改造。2024年5月，中國(guó)人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國(guó)有企業(yè)以合理價(jià)格收購(gòu)已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，最長(zhǎng)使用期限不超過(guò)5年，政策實(shí)施至2027年末。發(fā)放對(duì)象包括國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、政策性銀行、國(guó)有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國(guó)性銀行，銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。

PSL（抵押補(bǔ)充貸款），是一種由中央銀行提供的政策性貸款，可用于支持特定領(lǐng)域的建設(shè)和發(fā)展。2023年12月，中國(guó)人民銀行重啟PSL投放3500億元，2024年1月再次投放PSL 1500億元，為保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”提供低成本的資金支持。

2、明確資金申請(qǐng)的相關(guān)要求

存量房屋用作保租房申請(qǐng)資金應(yīng)滿足資金申請(qǐng)的相關(guān)要求。例如，在申請(qǐng)租賃住房購(gòu)置類(lèi)貸款時(shí)，需要滿足以下條件：

（1）收購(gòu)主體規(guī)范、收購(gòu)過(guò)程規(guī)范。買(mǎi)賣(mài)雙方盡量不得為關(guān)聯(lián)企業(yè)。

（2）買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)存量房屋用作保租房租賃需證明其具備運(yùn)營(yíng)能力。

（3）項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，已達(dá)到出售條件，存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。

（4）新建普通商品住宅須滿足當(dāng)?shù)卣淖≌N(xiāo)售要求，獲得“四證”等許可文件；二手房屋須取得合法有效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書(shū)。

（5）資本金（首付款）比例不低于購(gòu)房款或評(píng)估價(jià)值（二者取其低）的20%；購(gòu)買(mǎi)商業(yè)用房用作保障性租賃住房的，資本金（首付款）比例按當(dāng)?shù)卣咭髨?zhí)行。

（6）貸款到期日須早于房屋所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)利終止日。

3、項(xiàng)目自身的平衡

實(shí)現(xiàn)存量住房改保租房項(xiàng)目資金自平衡，既要依靠政府的政策扶持，也依賴于市場(chǎng)化運(yùn)作的靈活性和創(chuàng)新性，同時(shí)加強(qiáng)成本控制和運(yùn)營(yíng)管理，以確保項(xiàng)目的財(cái)務(wù)健康和可持續(xù)發(fā)展：

（1）科學(xué)規(guī)劃與選址：項(xiàng)目應(yīng)選擇在人口密集、租賃需求旺盛的區(qū)域，確保改造后的房源地理位置優(yōu)越，易于吸引租戶，能快速出租，產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。

（2）政府政策支持與激勵(lì)：利用政府提供的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠政策和資金支持，降低改造成本和運(yùn)營(yíng)成本。

（3）市場(chǎng)調(diào)研與定位：通過(guò)提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，提高運(yùn)營(yíng)效率，及時(shí)響應(yīng)租戶需求，提升租戶滿意度和續(xù)租率，降低空置率，增加項(xiàng)目的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

（4）探索增值收入來(lái)源：除了基本的租金收入外，項(xiàng)目還可以通過(guò)提供增值服務(wù)的收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、車(chē)位費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)配套等，創(chuàng)造額外的收入來(lái)源。

保租房市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展需要政策、市場(chǎng)、技術(shù)及資金等多方面的協(xié)同努力，通過(guò)盤(pán)活存量土地和房屋資源籌建保租房的方式，能夠經(jīng)濟(jì)合理地構(gòu)建一個(gè)更加健康、可持續(xù)的租賃住房體系，更好地適應(yīng)和滿足社會(huì)對(duì)租賃住房的多樣化需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。