當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷著顯著的變化并面臨多方面的挑戰(zhàn)。受政策調(diào)控、金融環(huán)境以及土地供應(yīng)等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系也呈現(xiàn)出動(dòng)態(tài)變化，在一線城市和熱點(diǎn)區(qū)域，土地價(jià)格高漲，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下；而部分三四線城市和縣城則存在房地產(chǎn)庫存積壓的問題，去庫存任務(wù)依然艱巨。房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性調(diào)整的特征愈發(fā)明顯，投資者和開發(fā)商需要更加審慎地判斷市場(chǎng)走勢(shì)。

在政策支持和市場(chǎng)需求的引導(dǎo)下，存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的模式應(yīng)運(yùn)而生。保租房，即保障性租賃住房，是指限定建筑面積、租金和準(zhǔn)入條件且享受政府給予土地、財(cái)稅、金融等優(yōu)惠政策的租賃住房，主要保障符合條件的新市民、青年人等階段性住房困難群體。保障性租賃住房的房源主要通過新建、項(xiàng)目配建和存量盤活三種方式籌集。其中，存量盤活主要是將符合條件的居住存量房屋改造作為保障性租賃住房，或?qū)㈤e置或低效利用的非居住存量房屋改建成保障性租賃住房。

存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的新趨勢(shì)不僅有助于解決中低收入群體的住房問題，緩解商品房的去化壓力，成為連接住房需求與供應(yīng)的重要橋梁，也是政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)社會(huì)公平與和諧、提高社會(huì)利用效率的重要舉措。

針對(duì)保租房，國家和地方政府近年來出臺(tái)了一系列扶持政策，為存量住房轉(zhuǎn)型為保租房提供了強(qiáng)有力的支持和激勵(lì)。

相關(guān)優(yōu)惠政策主要體現(xiàn)在土地管理、財(cái)政補(bǔ)貼、能源費(fèi)用、稅收、融資、審批等方面，這些政策有效地降低了存量住房轉(zhuǎn)型為保租房的經(jīng)濟(jì)壓力，提高了項(xiàng)目的可行性，具體優(yōu)惠政策如下：

一系列政策紅利使得保租房市場(chǎng)得以快速發(fā)展，這既可以滿足中低收入居民家庭的住房需求，擴(kuò)大住房消費(fèi)，還可以改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，有效平抑房?jī)r(jià)。同時(shí)，保租房市場(chǎng)的興起也為相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈帶來了商機(jī)，如建筑設(shè)計(jì)、施工、物業(yè)管理等。

政府主導(dǎo)的大規(guī)模保障性用房建設(shè)，以民生為導(dǎo)向，可以給畸形發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫，引導(dǎo)社會(huì)投資方向，鼓勵(lì)更多企業(yè)和資本投入實(shí)體經(jīng)濟(jì)和科技創(chuàng)新。

第七次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示，與2010年相比，全國城鎮(zhèn)人口增加23642萬人，城鎮(zhèn)人口比重上升14.21個(gè)百分點(diǎn)；全國人戶分離人口49276萬，增長(zhǎng)88.52%，表明我國租房人口數(shù)量也在快速增長(zhǎng)。隨著人口流入城市，新市民、青年人對(duì)住房的需求持續(xù)增加，而其購房能力有限因此更加依賴租賃市場(chǎng)，再加上保租房租金不得超過同地域、同品質(zhì)市場(chǎng)平均租金的90%，新市民、青年人這類階段性住房困難人群對(duì)保租房的需求日益旺盛。

政策推動(dòng)下，全國各地保障性租賃住房加速籌建，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2023年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2023年全國保障性租賃住房開工建設(shè)和籌集213萬套（間），超額完成了既定年度目標(biāo)，這表明保租房的市場(chǎng)規(guī)模正在不斷擴(kuò)大。

雖然政府大力推動(dòng)對(duì)保租房的建設(shè)和籌集以增加市場(chǎng)供應(yīng)，但由于土地供應(yīng)、資金籌措等方面的限制，保租房的供應(yīng)速度仍然無法滿足快速增長(zhǎng)的市場(chǎng)需求，尤其是在一些大城市和人口密集地區(qū)，保租房的供需矛盾更加突出，保租房市場(chǎng)有望迎來更廣闊的發(fā)展空間。

存量住房轉(zhuǎn)型為保租房是滿足市場(chǎng)需求的有效途徑。通過改造和利用現(xiàn)有存量住房，可以快速增加保租房的供應(yīng)量，從而緩解市場(chǎng)供需矛盾。這種轉(zhuǎn)型不僅可以提高住房資源的利用效率，還可以為政府節(jié)約大量的建設(shè)成本，能帶來顯著的經(jīng)濟(jì)效益。

對(duì)于投資者而言，雖然租金可能低于市場(chǎng)價(jià)，但保租房的需求穩(wěn)定且租期較長(zhǎng)，其政府指導(dǎo)定價(jià)、規(guī)范的申請(qǐng)流程、線上線下相結(jié)合、定向配租與市場(chǎng)化管理相結(jié)合的出租方式，既能保障價(jià)格合理又能有效對(duì)接有需求的租戶，因此可以為投資者提供穩(wěn)定的收入來源。對(duì)于租戶而言，保租房的租金相對(duì)較低，可以減輕他們的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)、提高生活質(zhì)量。對(duì)于整個(gè)社會(huì)而言，保租房的建設(shè)和運(yùn)營可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，如建筑、裝修、物業(yè)管理等，從而創(chuàng)造更多的就業(yè)機(jī)會(huì)和經(jīng)濟(jì)效益。

（一）實(shí)施步驟和策略

存量房屋改造或納管，主要包括企事業(yè)單位的存量住房、城中村住房、未售商品房以及個(gè)人住房等，各地因城施策，選擇不同的方式籌集保租房房源。通過合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)，這些閑置的商品房可以被改造為保障性住房，從而盤活存量資產(chǎn)，提升住房保障水平，滿足中低收入群體住房需求。

存量房屋改造為保租房的項(xiàng)目是一個(gè)涵蓋多個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)的系統(tǒng)性過程：

項(xiàng)目的申請(qǐng)和審批有“納保”和“改建”兩種方式：“納保”指經(jīng)政府同意后，項(xiàng)目納入保障性租賃住房年度建設(shè)籌集計(jì)劃，并取得保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定書，繼而享受國家政策優(yōu)惠的過程；“改建”指實(shí)施主體按照有關(guān)要求將現(xiàn)有存量建筑裝修改建為保障性租賃住房的過程。流程具體如下圖（以北京市為例）：

圖片來源：微信公眾號(hào)中倫文德律師事務(wù)所

（二）案例經(jīng)驗(yàn)

以下是一些具有代表性的保障性租賃住房項(xiàng)目案例及其特點(diǎn)和經(jīng)驗(yàn)：

1、深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目

深圳安居保障性租賃住房REITs項(xiàng)目涉及四個(gè)位于深圳市核心區(qū)域或地段的保障性租賃住房項(xiàng)目，包括安居百泉閣、安居錦園、保利香檳苑和鳳凰公館，這些項(xiàng)目的建筑面積合計(jì)為13.47萬平方米，項(xiàng)目收益主要來源于保障性租賃住房、配套商業(yè)設(shè)施及配套停車場(chǎng)的租金收入。

該項(xiàng)目是國家發(fā)展改革委公布的24個(gè)盤活存量資產(chǎn)擴(kuò)大有效投資典型案例之一。項(xiàng)目通過發(fā)行REITs（房地產(chǎn)投資信托基金）的方式進(jìn)行融資和運(yùn)營，成功地盤活了存量資產(chǎn)，將其轉(zhuǎn)化為保障性租賃住房；擴(kuò)大了有效投資，為深圳市的保障性租賃住房市場(chǎng)注入了新的活力，也為保障性住房建設(shè)提供了新的融資渠道。

2、安居·樂筑（億潤(rùn)店）項(xiàng)目

安居·樂筑（億潤(rùn)店）項(xiàng)目由西安市安居建設(shè)管理集團(tuán)有限公司收購社會(huì)存量閑置房屋改建而成，是西安市首個(gè)面向社會(huì)開放的租賃住房項(xiàng)目，位于西郊，經(jīng)過8個(gè)月籌備后開業(yè)。項(xiàng)目精準(zhǔn)定位，針對(duì)新市民、青年人的品質(zhì)化住房需求，提供了多種戶型選擇，并配備了完善的家具家電和公共服務(wù)設(shè)施。通過引入知名公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)進(jìn)行聯(lián)合運(yùn)營，提供了專業(yè)化的管家服務(wù)和智能化的管理系統(tǒng)，極大提升了客戶的入住體驗(yàn)和便利性。

3、余姚市朗霞街道余姚中國裘皮產(chǎn)業(yè)園租賃住房項(xiàng)目

余姚市朗霞街道的余姚中國裘皮產(chǎn)業(yè)園中部分房屋出現(xiàn)了低效使用的情況，為了有效利用這些房屋資源，余姚市決定將其改建為保障性租賃住房，項(xiàng)目提供房源1060套（間），成功盤活低效資源的同時(shí)有效緩解了新市民和新青年的住房困難。

該項(xiàng)目作為浙江省2023年度保障性租賃住房的典型案例，體現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)與保障性住房結(jié)合的新模式，既解決了員工住宿問題，又促進(jìn)了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的綜合發(fā)展，為其他保租房項(xiàng)目和房產(chǎn)租賃企業(yè)提供了可復(fù)制、可借鑒的建設(shè)運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)。

4、高新火炬創(chuàng)新中心濱江青居項(xiàng)目

該項(xiàng)目是杭州市濱江區(qū)一個(gè)成功的存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康陌咐?，?xiàng)目總建筑面積16930平方米，其中16750平方米被改造為保租房，共計(jì)提供331套房源。通過有效利用原有的非居住存量房屋，不僅緩解了新青年、新市民的住房壓力，還促進(jìn)了資源的合理利用，展現(xiàn)了存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康目尚行耘c社會(huì)效益。

這些案例共同展示了存量住房轉(zhuǎn)變?yōu)楸Ｗ夥康亩嗑S度實(shí)踐路徑：通過金融創(chuàng)新（如REITs發(fā)行）解決資金問題，政策引導(dǎo)拓寬房源來源，以及利用財(cái)政和金融支持降低改造成本。這些措施不僅有助于緩解大城市住房緊張狀況、提升住房保障水平，還促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展，體現(xiàn)了政府與市場(chǎng)協(xié)同推進(jìn)住房保障體系改革的智慧，為其他地區(qū)提供了可借鑒的經(jīng)驗(yàn)，有助于推動(dòng)全國范圍內(nèi)保租房體系的建設(shè)和完善。

（三）項(xiàng)目實(shí)施的要點(diǎn)

1、資金來源

政府補(bǔ)助資金及專項(xiàng)債券、社會(huì)資本參與、金融機(jī)構(gòu)貸款以及企業(yè)自籌資金是主要的資金來源。

（1）政府補(bǔ)助資金及專項(xiàng)債券

《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見》（國發(fā)〔2023〕14號(hào)文）提出：對(duì)符合條件的保障性住房項(xiàng)目，中央通過現(xiàn)有資金安排渠道適當(dāng)給予補(bǔ)助。將符合條件的保障性住房項(xiàng)目納入地方政府專項(xiàng)債券支持范圍。支持利用住房公積金向繳存職工發(fā)放購買保障性住房的個(gè)人住房貸款，在確保貸款資金安全的前提下，在城區(qū)常住人口300萬以上的大城市試點(diǎn)利用住房公積金發(fā)放保障性住房開發(fā)貸款。

財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《中央財(cái)政城鎮(zhèn)保障性安居工程補(bǔ)助資金管理辦法》的通知（財(cái)綜〔2024〕15號(hào)）提出：補(bǔ)助資金支持范圍包括住房保障，主要用于支持配租型保障性住房（公共租賃住房、保障性租賃住房）籌集（新建、購買、改建、改造等）。

（2）社會(huì)資本參與

社會(huì)資本可以通過投資、合作等方式參與存量住房改造為保租房的項(xiàng)目，從而提供必要的資金支持。

例如，2022年成功發(fā)行了4支保障房REITs（不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金），其中規(guī)模最大的產(chǎn)品達(dá)到了30.5億元。這種方式有助于吸引更多的社會(huì)資本投入保租房建設(shè)，可以為保障性租賃住房提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的資金來源。

（3）金融機(jī)構(gòu)貸款

銀行等金融機(jī)構(gòu)可以提供住房租賃貸款資金，支持存量住房的購買和改造。2024年5月，中國人民銀行宣布擬設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價(jià)格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，再貸款利率1.75%，期限1年，可展期4次，最長(zhǎng)使用期限不超過5年，政策實(shí)施至2027年末。發(fā)放對(duì)象包括國家開發(fā)銀行、政策性銀行、國有商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄銀行、股份制商業(yè)銀行等21家全國性銀行，銀行按照自主決策、風(fēng)險(xiǎn)自擔(dān)原則發(fā)放貸款。

PSL（抵押補(bǔ)充貸款），是一種由中央銀行提供的政策性貸款，可用于支持特定領(lǐng)域的建設(shè)和發(fā)展。2023年12月，中國人民銀行重啟PSL投放3500億元，2024年1月再次投放PSL 1500億元，為保障性住房建設(shè)、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城中村改造“三大工程”提供低成本的資金支持。

2、明確資金申請(qǐng)的相關(guān)要求

存量房屋用作保租房申請(qǐng)資金應(yīng)滿足資金申請(qǐng)的相關(guān)要求。例如，在申請(qǐng)租賃住房購置類貸款時(shí)，需要滿足以下條件：

（1）收購主體規(guī)范、收購過程規(guī)范。買賣雙方盡量不得為關(guān)聯(lián)企業(yè)。

（2）買方購買存量房屋用作保租房租賃需證明其具備運(yùn)營能力。

（3）項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)清晰，已達(dá)到出售條件，存量商品房戶型面積合適、價(jià)格合適、位置合適。

（4）新建普通商品住宅須滿足當(dāng)?shù)卣淖≌N售要求，獲得“四證”等許可文件；二手房屋須取得合法有效的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。

（5）資本金（首付款）比例不低于購房款或評(píng)估價(jià)值（二者取其低）的20%；購買商業(yè)用房用作保障性租賃住房的，資本金（首付款）比例按當(dāng)?shù)卣咭髨?zhí)行。

（6）貸款到期日須早于房屋所有權(quán)等不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的使用權(quán)利終止日。

3、項(xiàng)目自身的平衡

實(shí)現(xiàn)存量住房改保租房項(xiàng)目資金自平衡，既要依靠政府的政策扶持，也依賴于市場(chǎng)化運(yùn)作的靈活性和創(chuàng)新性，同時(shí)加強(qiáng)成本控制和運(yùn)營管理，以確保項(xiàng)目的財(cái)務(wù)健康和可持續(xù)發(fā)展：

（1）科學(xué)規(guī)劃與選址：項(xiàng)目應(yīng)選擇在人口密集、租賃需求旺盛的區(qū)域，確保改造后的房源地理位置優(yōu)越，易于吸引租戶，能快速出租，產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流。

（2）政府政策支持與激勵(lì)：利用政府提供的財(cái)政補(bǔ)貼、稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠政策和資金支持，降低改造成本和運(yùn)營成本。

（3）市場(chǎng)調(diào)研與定位：通過提供多樣化的租賃產(chǎn)品和服務(wù)，提高運(yùn)營效率，及時(shí)響應(yīng)租戶需求，提升租戶滿意度和續(xù)租率，降低空置率，增加項(xiàng)目的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。

（4）探索增值收入來源：除了基本的租金收入外，項(xiàng)目還可以通過提供增值服務(wù)的收費(fèi)，如物業(yè)費(fèi)、車位費(fèi)、電梯廣告費(fèi)、社區(qū)服務(wù)、商業(yè)配套等，創(chuàng)造額外的收入來源。

保租房市場(chǎng)的未來發(fā)展需要政策、市場(chǎng)、技術(shù)及資金等多方面的協(xié)同努力，通過盤活存量土地和房屋資源籌建保租房的方式，能夠經(jīng)濟(jì)合理地構(gòu)建一個(gè)更加健康、可持續(xù)的租賃住房體系，更好地適應(yīng)和滿足社會(huì)對(duì)租賃住房的多樣化需求，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。